DEXTRO bewertet den Publikums-AIF „UST XXV“ der US Treuhand im Update Rating mit AA+

DEXTRO hat den Publikums-AIF „UST XXV“ mit der Note AA+ (Update Rating I) bewertet.

Der Fonds wurde in die Risikoklasse 3 (nach WpHG) eingestuft.

Überblick der Kapitalanlage:

Bei dem geprüften Beteiligungsangebot „UST XXV“ handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF im Sinne des KAGB, der aktuell als Semi Blind-Pool zu bewerten ist. Geplant ist der Aufbau eines diversifizierten, gewerbewirtschaftlich orientierten Immobilienportfolios. Der Fonds investiert schwerpunktmäßig in Metropolregionen im Südosten der USA an verschiedenen Standorten. Das vorliegende Beteiligungsangebot gehört zur Fondsreihe der bisher 20 „USA Funds“ der renommierten Initiatorin US Treuhand.

In den Erwerb von Kapitalanteilen an voraussichtlich drei Immobilienobjektgesellschaften sollen gemäß aktueller Prognose ca. 67 Mio. US-Dollar investiert werden. Zur Refinanzierung der Portfolioinvestitionen ist auf Objektebene eine Fremdkapitalaufnahme (bis zu 60 % der Kaufpreise) geplant. Die in Q4/2020 selektierte Büroimmobilie „70 & 80 at Fairview“ (Class-A Segment, 89 % Beteiligung angestrebt) in der Metropolregion Washington D.C. mit zwei Gebäudeeinheiten soll bis Ende 2021 erworben werden. Die Büroimmobilie ist langfristig vermietet und soll spätestens 2030 verkauft werden. Weitere Immobilienbeteiligungen (Typ Büro und evtl. bis zu 30 % in Wohnimmobilien) sollen sukzessive bis 2023 realisiert werden. Die kalkulierte Fondslaufzeit in der Prognoserechnung beträgt rund elf Jahre bis Ende 2031, eine Verlängerung ist möglich bis maximal 2036. Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 US-Dollar.

Begründung des Analyseergebnisses

Das Fondskonzept basiert auf einer Private Equity Real Estate-Strategie im Segment Büroimmobilien in den USA. Diese Strategie (mehrere Auslandsinvestitionen mit Joint-Venture Partnern) erfordert eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des aktuellen fast 30-jährigen Track-Records der US Treuhand sowie der US-amerikanischen Estein Unternehmensgruppe unter Leitung des Gründers Lothar Estein eindrucksvoll bestätigt werden kann. Die angestrebte Performance des 2020 als Blind-Pool konzipierten AIF-Beteiligungskonzeptes beruht wesentlich auf der Entwicklung im relevanten Marktsegment sowie auf der Leistungsfähigkeit der signifikanten Vertragspartner und des Asset Managements der Estein Gruppe in den USA die Portfoliostrategie erfolgreich umzusetzen.

Das dem Fondskonzept zugrundeliegende Marktsegment Büroimmobilien USA verfügte in den vergangenen Jahren über eine sehr positive Performance. Das Preisniveau in den angestrebten Immobilienmärkten (Metropolregionen) ist deutlich gestiegen; aktuell existiert aufgrund der Corona-Pandemie eine erhöhte Unsicherheit über die konjunkturelle und langfristige strukturelle Entwicklung (Nachfrage nach Büroflächen). Wesentlichen Einfluss auf die Renditeerwartungen des Fonds haben die Auswahl der Investitionsobjekte und die Entwicklung der Refinanzierungskonditionen. Die Investitionskriterien ermöglichen ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Objekttypen, Nutzungsarten- und Standortauswahl, der Vertragspartner sowie der Gesellschaftsstrukturen (auf Immobilienobjektgesellschaftsebene) und sind dominant auf eine Risikominimierung auf Portfolioebene ausgerichtet.

Der Fokus auf das Class-A Segment in den Metropolregionen der USA, die langfristige Bewirtschaftungsstrategie sowie der geplante Fremdkapitalhebel (bis zu 60 % der Immobilienkaufpreise) erklären die Rentabilitätsprognose. Die aktuelle Einschätzung der DEXTRO Group des Chancen/Risiko-Profils des AIF ist nach Selektion der weiteren Objekte zu überprüfen.

Die generellen Hinweise beim Erwerb eines AIF, insbesondere das Risiko des Totalverlustes, sind zu beachten.

Analysen

DEXTRO Stabilitätsanalyse (Initial Rating) mit Risikoeinstufung

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