ImmoChance Deutschland 7 Renovation Plus erhält von DEXTRO die Note A-
Bei dem geprüften Beteiligungsangebot ImmoChance Deutschland 7 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG handelt es sich um einen Publikums-AIF im Sinne des KAGB, der als partieller Blind-Pool aufgelegt wurde. Geplant ist der Aufbau eines im Wesentlichen wohnungswirtschaftlich orientierten Immobilienportfolios. Der Fokus liegt auf deutschen Mittelzentren mit guter Infrastruktur. Der Ankauf der Immobilien aus Sondersituationen soll günstige Ankaufspreise ermöglichen. Eine Wertsteigerung des Portfolios durch Maßnahmen wie Ausbau, Umbau und Renovierung ist vorgesehen. In den mittelbaren Erwerb von Immobilienobjekten werden gemäß aktueller Mittelverwendungsprognose rund 35,3 Mio. Euro investiert. Zur Finanzierung des Vorhabens ist eine Fremdkapitalaufnahme i.H.v. rund 48 % des Fondsvolumens (inkl. Ausgabeaufschlag) geplant. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist eine Immobilie in Wetzlar für 4,9 Mio. Euro erworben worden; dies entspricht 14 % des geplanten Portfolios. Die prognostizierte Laufzeit des Fonds beträgt ca. 5,5 Jahre.
Die Einheitlichkeit der Investitions- und Beteiligungswährung schließt Währungsrisiken auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft aus.
Begründung der Ratingnote:
Die angestrebte Performance des überwiegend als Blindpool konzipierten Beteiligungskonzeptes beruht wesentlich auf der Entwicklung im relevanten Marktsegment sowie auf der Leistungsfähigkeit des Emissionshauses. Das Marktsegment ist aus gegenwärtiger Sicht als attraktiv zu beurteilen. Die im Rahmen der Konzeption getroffenen Annahmen, insbesondere hinsichtlich der Mietentwicklung, der Leerstandsquote und den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind als realistisch zu bewerten. Die Konditionen der Fremdfinanzierung stehen aufgrund des nicht abgeschlossenen Portfolioaufbaus noch nicht fest. Das Fondskonzept basiert auf der Value-Added-Strategie: Durch Revitalisierung der erworbenen Objekte soll die Leerstandquote abgebaut sowie eine nachhaltige Mietanpassung sichergestellt werden. Diese Strategie erfordert eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des aktuellen Track-Records bestätigt werden kann. Die wachstumsorientierte Strategie und ein relativ hoher Fremdkapitalhebel erklären die überdurchschnittliche Rentabilität des Vorhabens.
Der DEXTRO vorliegende prognostizierte Investitions- und Finanzierungsplan ist übersichtlich und nachvollziehbar. Die Substanzquote auf der Ebene der Investmentgesellschaft beträgt 87,57 % und ist im Marktvergleich als durchschnittlich zu bewerten. Auf der Ebene des Eigenkapitals beträgt die Substanzquote inkl. Ausgabeaufschlag 76,05 %; diese liegt unter dem Marktdurchschnitt. Die Höhe der Vergütungen ist u.E. nach als hoch zu bewerten. Zu erwähnen ist aber, dass die hohen Kosten durch die Akquisitionsgebühr und den Aufwand der umfangreichen Due Diligence relativiert werden. Die Investmentgesellschaft investiert nach dem Grundsatz der Risikomischung gemäß dem KAGB.
Im Allgemeinen bewerten wir das Beteiligungsangebot als plausibel.
Die generellen Hinweise beim Erwerb eines AIF, insbesondere das Totalverlustrisiko, sind zu beachten.
DEXTRO Analysen