DEXTRO bewertet im Initial Rating den Publikums-AIF „BVT Zweitmarktportfolio II“ mit A+

DEXTRO hat den Publikums-AIF „BVT Zweitmarktportfolio II“ mit der Note A+ (Initial Rating) bewertet. 

Der Fonds wurde in die Risikoklasse 4 (nach WpHG) eingestuft.

Überblick der Kapitalanlage

Bei dem geprüften Beteiligungsangebot „BVT Zweitmarktportfolio II“ handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF im Sinne des KAGB, der aktuell als Blind-Pool zu bewerten ist. Geplant ist der Aufbau eines diversifizierten, gewerbewirtschaftlich dominierten Immobilienportfolios. Der Dachfonds investiert - primär in Deutschland - über zwei Spezial-AIF am Zweitmarkt in ein breit diversifiziertes Beteiligungsportfoliomit einem Fokus der Allokation auf die Segmente Büro- und Handelsimmobilien. In den Erwerb von Kapitalanteilen an verschiedenen Fonds und mittelbar über 50 Immobilienobjektgesellschaften sollen gemäß aktueller Prognose ca. 17,4 Mio. Euro investiert werden. Der initiale Portfolioaufbau ist bis 2022 geplant, die Zielfondsbeteiligungen werden sukzessive selektiert. In der Periode 2023 bis 2030 sind im Rahmen der sehr langfristigen Thesaurierungsstrategie auf Ebene der Spezial-AIF signifikante Reinvestitionen vorgesehen.

Die kalkulierte Fondslaufzeit in der Prognoserechnung beträgt rund 15 Jahre bis Ende 2034, eine Verlängerung ist möglich bis maximal 2038. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro. Das prognostizierte Gesamtvolumen des Fonds beträgt 21,0 Mio. Euro.

Begründung des Analyseergebnisses

Das sicherheitsorientierte Fondskonzept basiert auf einer diversifizierten Private Equity Real Estate-Dachfondsstrategie in verschiedenen Segmenten/Sektoren der Sub-Assetklasse Gewerbeimmobilien, insbesondere in Deutschland mit über 60 % der Allokation. Der Schwerpunkt der angestrebten Immobilieninvestitionen der Zielfonds soll in den Segmenten Büro und Handel jeweils über 30 % liegen.

Die sehr langfristige Strategie (Thesaurierung und signifikante Reinvestitionen bis 2030) erfordert eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des aktuellen Track-Records der BVT Unternehmensgruppe bestätigt werden kann. Die angestrebte Performance des als Blind-Pool konzipierten Beteiligungskonzeptes beruht wesentlich auf der Entwicklung in den relevanten Marktsegment sowie auf der Leistungsfähigkeit der zahlreichen Vertragspartner und des Asset Managements der BVT Unternehmensgruppe die sicherheitsorientierte Portfoliostrategie auf Ebene der Spezial-AIF erfolgreich umzusetzen.

Die dem Fondskonzept zugrundeliegenden Marktsegmente verfügten in den vergangenen Jahren über eine sehr positive Performance. Das Preisniveau in den angestrebten europäischen Immobilienmärkten - insbesondere Core Büroimmobilien in Metropolregionen - ist deutlich gestiegen; aktuell existiert aufgrund der Corona-Pandemie eine erhöhte Unsicherheit über die konjunkturelle und sektorale Entwicklung.

Wesentlichen Einfluss auf die Renditeerwartungen des Fonds hat die initiale Portfolioallokation und

–diversifikation in der Periode bis Ende 2022. Die Investitionskriterien ermöglichen auf Ebene der Spezial-AIF ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Zielfondsselektion, der Länder und Standorte sowie der Gesellschaftsstrukturen (auf Objektgesellschaftsebene) und sind dominant auf eine Risikominimierung der spezifischen Risiken von Immobilieninvestitionen auf Portfolioebene ausgerichtet.

Der Fokus auf Zweitmarktinvestitionen, die spezifische Dachfondsstrategie (sehr langfristige Thesaurierung und Reinvestitionen bis 2030) auf Ebene der Spezial-AIFs erklären die Rentabilitätsprognose. Positiv hervorzuheben ist die angestrebte Diversifikation des geplanten Portfolios auf verschiedene Segmente, Länder, Asset Manager, Fonds und Investmentstile in der Sub-Assetklasse Gewerbeimmobilien. Die aktuelle Einschätzung der DEXTRO Group des Chancen/Risiko Profils ist während des initialen Portfolioaufbaus zu überprüfen, insbesondere vor dem Hintergrund der Corona Pandemie-bedingten Rezessionsszenarien bzgl. der Entwicklung der Key Value Driver: Marktentwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen, Immobilienkaufpreise und Finanzierungskonditionen sowie die Entwicklung der Miethöhe (indexiert) und Leerstand in den Segmenten Büro und Handel.

Die generellen Hinweise beim Erwerb eines AIF, insbesondere das Risiko des Totalverlustes, sind zu beachten.

Analysen

DEXTRO Stabilitätsanalyse (Initial Rating) mit Risikoeinstufung

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