DEXTRO bewertet den Publikums-AIF „BVT Residential USA 15“ mit AA-

DEXTRO hat den Alternative Investmentfonds „BVT Residential USA 15“ im Rahmen eines Update Ratings mit der Note AA- bewertet.

Der Fonds wurde in die Risikoklasse 4 (nach WpHG) eingestuft.

Überblick der Kapitalanlage

Bei dem geprüften Beteiligungsangebot „BVT Residential USA 15“ handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF im Sinne des KAGB, der aktuell als Semi Blind-Pool zu bewerten ist. Geplant ist der Aufbau eines diversifizierten, wohnwirtschaftlich orientierten Immobilienportfolios. Der Fonds investiert - ausschließlich in den USA - an mind. zwei verschiedenen Standorten. In den Erwerb von Kapitalanteilen an voraussichtlich drei Immobilien-projektentwicklungsgesellschaften sollen gemäß aktueller Prognose ca. 36 Mio. US-Dollar investiert werden. Zur Refinanzierung der Baukosten ist auf Projektebene eine signifikante Fremdkapitalaufnahme geplant.

Die in Q1/2020 selektierte Wohnimmobilien-Projektentwicklung (Class-A Segment /Multi-family Apartment-Anlage „Methuen“ in der Metropolregion Boston mit 156 Wohneinheiten/91,7 % Beteiligung angestrebt) soll in der Periode Q4/2020 bis Q1/2022 gebaut, sukzessive vermietet und Q2/2023 verkauft werden. Die anderen beiden Projekte sollen sukzessive bis Jahresende selektiert werden. Die kalkulierte Fondslaufzeit in der Prognoserechnung beträgt rund sechs Jahre bis Ende 2025, eine Verlängerung ist möglich bis maximal 2028.

Das angestrebte Kommanditkapital des Fonds beträgt 40,0 bis 60,0 Mio. Euro. Die Mindestbeteiligung beträgt 30.000 US-Dollar bzw. 20.000 Euro.

Begründung des Analyseergebnisses

Das Fondskonzept basiert auf einer Private Equity Real Estate-Strategie im Segment Projektentwicklung Wohnimmobilien (Neubau / Class-A Segment) in den USA. Diese Strategie (mehrere Auslandsinvestitionen mit Joint-Venture Partnern) erfordert eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des aktuellen Track-Records der BVT Unternehmensgruppe bestätigt werden kann. Die angestrebte Performance des als Blind-Pool konzipierten Beteiligungskonzeptes beruht wesentlich auf der Entwicklung im relevanten Marktsegment sowie auf der Leistungsfähigkeit der signifikanten Vertragspartner und des Asset Managements der BVT Unternehmensgruppe die Portfoliostrategie erfolgreich umzusetzen.

Das dem Fondskonzept zugrundeliegende Marktsegment Wohnimmobilien USA verfügte in den vergangenen Jahren über eine sehr positive Performance. Das Preisniveau in den angestrebten Immobilienmärkten (Metropolregionen) ist deutlich gestiegen; aktuell existiert aufgrund der Corona-Pandemie eine erhöhte Unsicherheit über die konjunkturelle Entwicklung. Wesentlichen Einfluss auf die Renditeerwartungen des Fonds hat die Auswahl der Investitionsobjekte und Entwicklung der Refinanzierungskonditionen 2020.

Die Investitionskriterien ermöglichen ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Objekt- und Standortauswahl, der Vertragspartner sowie der Gesellschaftsstrukturen (auf Projektentwicklungsgesellschaftsebene) und sind dominant auf eine Risikominimierung der spezifischen Risiken (v.a. Bau-, Kosten- und Vertragspartnerrisiken) von Immobilienprojekt-entwicklungen ausgerichtet. Der Fokus auf das Class-A Segment mit renommierten Projektentwicklern in den Metropolregionen der USA, die spezifische Bewirtschaftungsstrategie (initiale Vermietungsperiode nach Baufertigstellung geplant) sowie der geplante Fremdkapitalhebel (bis zu 60 % der Projektkosten) auf Projektfinanzierungsebene erklären die Rentabilitätsprognose. Positiv hervorzuheben ist die angestrebte Diversifikation des geplanten Portfolios auf drei Projekte an verschiedenen Standorten (bis zu drei Bundestaaten) mit verschiedenen renommierten Projektenwicklungsgesellschaften im Rahmen von Joint-Venture Strukturen.

Die aktuelle Einschätzung der DEXTRO Group des Chancen/Risiko Profils ist nach Selektion der beiden weiteren Projektentwicklungen zu überprüfen, insbesondere vor dem Hintergrund der Corona Pandemie-bedingten Rezessionsszenarien bzgl. der Entwicklung der Key Value Driver: Marktentwicklung der Kaufpreise und Finanzierungskonditionen, Miethöhe und Leerstand.

Die generellen Hinweise beim Erwerb eines AIF, insbesondere das Risiko des Totalverlusts, sind zu beachten.

Rating Historie

Analysen

DEXTRO Stabilitätsanalyse DSA mit Risikoeinstufung (Initial Rating)

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