Bei dem geprüften Beteiligungsangebot BVT Ertragswertfonds Nr. 6 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, handelt es sich um einen Publikums-AIF. Die Investitionsphase (Portfolioaufbau & -diversifikation) ist finalisiert, das Portfolio besteht aus zwei Immobilien (Büroimmobilie und Nahversorgungszentrum) an unterschiedlichen Standorten in Nordrhein-Westfalen. Gemäß aktuellen Unterlagen wurden 2017 mittelbar 15,9 Mio. Euro investiert. Investitionen erfolgten auf der Grundlage der im Gesellschaftsvertrag festgelegten Anlagekriterien durch die KVG. Die Refinanzierung des Vorhabens wird durch eine Fremdkapitalaufnahme i.H.v. 8,01 Mio. Euro und Co-Investoren realisiert.
Der Aufbau eines diversifizierten deutschen Gewerbeimmobilien-Portfolios wurde 2016 begonnen, eine Büroimmobilie und ein Nahversorgungszentrum wurden erworben. Der Portfolioaufbau wird prognosegemäß Q3/2017 finalisiert, ebenfalls die Aufnahme von langfristigen Darlehen zur Refinanzierung der Kaufpreise. Die Fremdkapitalquote auf Ebene der Objektgesellschaften und die Konditionen der Darlehen werden als angemessen beurteilt.
Die Darstellung der Objekte und der Mieter im Prospekt ist umfassend, plausibel und nachvollziehbar. Die Kaufpreise der Objekte des Portfolios wurden gutachterlich als angemessen beurteilt. Der gutachterlich höher ermittelte Verkehrswert des Portfolios bestätigt die Kompetenz der Anbieterin in der Auswahl von Investitionsobjekten, die den Anlagebedingungen entsprechen. Der Erwerb der Immobilien erfolgt mit dem Ziel einer längerfristigen Bewirtschaftungsstrategie bis zum Fondslaufzeitende. Investitionen erfolgten auf der Grundlage der in den Anlagebedingungen festgelegten Anlagekriterien durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft. Die Investitionskriterien (Nutzungsart, Kaufpreis, Einkaufsfaktor, Lage Mittelzentrum, Konditionen der Refinanzierung) wurden eingehalten.
Die Vermietungsstrategie berücksichtigt die Vermietung auf Basis der bereits unterzeichneten Verträge. Diese beinhalten keine Optionen zur ordentlichen Kündigung durch die Mieter. Die Mietverträge gehen mit 10 bis 15 Jahren (zzgl. Verlängerungsoptionen) zum Teil über die konzeptionell geplante Laufzeit des AIF (2029) hinaus. Der Inflationsschutz soll durch die Indexierung der Mietzahlungen gewährleistet werden. Die Annahme für die jährliche Inflation ist als konservativ einzuschätzen. Vertragsgemäß sehen die Mietverträge jedoch eine unterproportionale Anpassung der Mietzahlungen an die Inflation vor. Die Kalkulation der Instandhaltungs- und Revitalisierungsaufwendungen während der Betriebsphase kann als realistisch betrachtet werden. Die BVT Unternehmensgruppe verfügt über ein eigenes Property Management in Köln (Team mit 12 Mitarbeitern), welches die Fondsimmobilien während der Laufzeit verwaltet.
Die Marktkompetenz für Portfolioinvestitionen des Initiators wird durch die Entwicklung der bisherigen Beteiligungsangebote belegt. Das Emissionshaus verfügt über einen langjährigen Erfahrungshintergrund in diesem Marktsegment.
DEXTRO Stabilitätsanalyse - BVT Ertragswertfonds Nr. 6.pdf 