DEXTRO bewertet den Publikums-AIF „BVT Residential USA 11“ mit A-
DEXTRO bewertet den Publikums-AIF „BVT Residential USA 11“ mit A-
DEXTRO hat den Publikums-AIF
BVT Residential USA 11 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG
mit der Note A- bewertet.
Der Fonds wurde in die Risikoklasse 5 (nach WpHG) eingestuft.
Überblick der Kapitalanlage:
Bei dem geprüften Beteiligungsangebot BVT Residential USA 11 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG handelt es sich um einen Publikums-AIF im Sinne des KAGB, der als Blind-Pool konzipiert ist. Geplant ist der Aufbau eines diversifizierten, wohnwirtschaftlich orientierten Immobilienportfolios. Der Fonds investiert - ausschließlich in den USA - an zwei verschiedenen Standorten in Florida. In den Erwerb von Kapitalanteilen an zwei Immobilienprojektentwicklungsgesellschaften sollen gemäß aktueller Prognose mindestens 30 Mio. US-Dollar investiert werden. Zur Finanzierung der Baukosten ist auf Projektebene eine signifikante Fremdkapitalaufnahme geplant. Die selektierte Projektentwicklung (Apartment-Anlage „Bayview II“ in Florida) soll sukzessive in den Jahren 2019 bis Q2/2021 gebaut und Q3/2022 verkauft werden. Die kalkulierte Laufzeit in der Prognoserechnung beträgt rund vier Jahre bis 2023.
Die Mindestbeteiligung beträgt 30.000 US-Dollar. Das Gesamtvolumen des Fonds beträgt 33,54 Mio. US-Dollar (Minimum
Begründung des Analyseergebnisses
Das Fondskonzept basiert auf einer Private Equity Real Estate-Strategie im Segment Projektentwicklungen Wohnimmobilien in den USA. Diese Strategie (Auslandsinvestitionen mit Joint-Venture Partnern) erfordert eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des aktuellen Track-Records der BVT Unternehmensgruppe bestätigt werden kann.
Die angestrebte Performance des als Blind-Pool konzipierten Beteiligungskonzeptes beruht wesentlich auf der Entwicklung im relevanten Marktsegment sowie auf der Leistungsfähigkeit der signifikanten Vertragspartner und des Asset Managements der Unternehmensgruppe die Portfoliostrategie erfolgreich umzusetzen. Das dem Fondskonzept zugrundeliegende Marktsegment Wohnimmobilien USA verfügte in den vergangenen Jahren über eine sehr positive Performance. Das Preisniveau in den angestrebten Immobilienmärkten ist deutlich gestiegen; es besteht außerdem eine erhöhte Ankaufskonkurrenz. Wesentlichen Einfluss auf die Renditeerwartungen des Beteiligungsangebotes hat die Auswahl der Investitionsobjekte.
Die Investitionskriterien ermöglichen ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Objekt- und Standortauswahl, der Vertragspartner sowie der Gesellschaftsstrukturen (auf Projektentwicklungsgesellschaftsebene) und sind dominant auf eine Risikominimierung der spezifischen Risiken (v.a. Bau-, Kosten- und Vertragspartnerrisiken) von Immobilienprojektentwicklungen ausgerichtet. Der Fokus auf das Class-A Segment mit renommierten Projektentwicklern, die spezifische Bewirtschaftungsstrategie (initiale Vermietungsperiode nach Baufertigstellung geplant) sowie der geplante Fremdkapitalhebel auf Projektfinanzierungsebene erklären die Rentabilitätsprognose. Negativ hervorzuheben ist die angestrebte geringe Projektdiversifikation des geplanten Portfolios.
Nach Ansicht der DEXTRO Group ist eine signifikante Verbesserung des Chancen/Risiko Profils (v.a. Minimierung Kapitalverlustrisiko und reduziertes Prognoserisiko) im Rahmen der Selektion der zweiten Projektentwicklung und der finalen Realisierung der Vertragsstrukturen (Projekt „Bayview II“) zu erwarten.
Die generellen Hinweise beim Erwerb eines AIF, insbesondere das Risiko des Totalverlustes, sind zu beachten.
Analysen
DEXTRO Stabilitätsanalyse (Initial Rating) mit Risikoeinstufung
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