DEXTRO verbessert nach initialen Portfolioinvestitionen im Rahmen eines Update Ratings die Ratingnote für den Publikums-AIF „PI Pro·Investor Immobilienfonds 4“ auf AA

DEXTRO hat den Alternative Investmentfonds „PI Pro·Investor Immobilienfonds 4“

des Initiators PI Pro·Investor GmbH & Co. KG mit der Note AA bewertet.

Der Fonds wurde in die Risikoklasse 3 (nach WpHG) eingestuft.

Überblick der Kapitalanlage:

Bei dem geprüften Beteiligungsangebot „PI Pro·Investor Immobilienfonds 4“ handelt es sich um einen Publikums-AIF im Sinne des KAGB, der Q4/2018 als Blind-Pool aufgelegt wurde. Geplant ist der Aufbau eines überwiegend wohnungswirtschaftlich orientierten Immobilienportfolios in Deutschland. Der Fokus liegt auf Bestandsobjekten in deutschen Mittel- und Oberzentren mit guter Infrastruktur. Die Immobilien sollen sukzessive bis Ende 2020 erworben werden. Eine Wertsteigerung des Portfolios durch signifikante ertragssteigernde Maßnahmen auf Objektebene wie Flächenausbau, Revitalisierungs- und Vermietungsmanagement ist vorgesehen. In den Aufbau des Portfolios werden gemäß aktueller Mittelverwendungsprognose mittelbar oder unmittelbar ca. 53 Mio. Euro (inkl. Ausbau-, Revitalisierungs- und Nebenkosten) investiert. Zur Finanzierung des Vorhabens ist eine Fremdkapitalaufnahme i.H.v. 29,3 Mio. Euro bzw. rund 48 % des Fondsvolumens (inkl. Ausgabeaufschlag) geplant.

In Q3/2019 wurden die ersten Portfolioinvestitionen i.H.v. rd. 6,5 Mio. Euro (inkl. geplanter Ausbau-, Revitalisierungs- & Nebenkosten) realisiert, das aktuelle Portfolio besteht aus fünf Gebäuden mit 72 Wohnungen in Wilhelmshaven (Niedersachen). Die Investitionskriterien (u.a. Fokus auf Wohnimmobilien, Einkaufsfaktor, Fremdkapitalkonditionen, Kaufpreis aller Objekte unter Gutachterwerten) wurden stringent eingehalten. Auf den Standort Wilhelmshaven entfallen aktuell alle Portfolioinvestitionen.

Das Gesamtvolumen (Mittelherkunftsprognose inkl. Agio) des Fonds soll 60,8 Mio. Euro betragen . Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro. Die prognostizierte Gesamtlaufzeit des Fonds beträgt rund acht Jahre bis 2026, eine Verlängerung durch die Gesellschafter ist möglich.

Begründung des Analyseergebnisses:

Die angestrebte Performance des als Blind-Pool konzipierten Beteiligungskonzeptes beruht wesentlich auf der Entwicklung im relevanten Marktsegment sowie auf der Leistungsfähigkeit des Emissionshauses, die wachstumsorientierte Portfoliostrategie (Wohnimmobilien, mittelfristige Bewirtschaftungsperiode) umzusetzen. Das dem Fondskonzept zugrundeliegende Marktsegment verfügte in den vergangenen Jahren über eine sehr positive Performance. Das Preisniveau in den angestrebten Immobilienmärkten ist bereits deutlich gestiegen; es besteht weiterhin eine starke Ankaufskonkurrenz.

Die Investitionskriterien ermöglichen ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Objekt- und Standortauswahl. Das Fondskonzept basiert auf der Value-Added-Strategie. Durch Sanierungen der erworbenen Objekte sollen die Leerstandquoten abgebaut sowie eine nachhaltige Mietanpassung sichergestellt werden. Diese Strategie erfordert eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des Track-Records bestätigt werden kann.

Wesentlichen Einfluss auf die Performance des Beteiligungsangebotes haben die Auswahl der weiteren Investitionsobjekte, die Realisierung der umfangreichen Ausbaumaßnahmen auf Gebäudeebene und die Marktentwicklung (Mikro/Makro). Positiv hervorzuheben ist der angestrebte erhebliche Flächenausbau (>20 % mit 1.080 m²). Als limitierend auf die aktuelle Bewertung sind erhöhte Projekt-, Vertragspartner- und Klumenrisiken (Diversifikation Objekte und Standorte) aufzuführen. In der Periode bis Q2/2020 ist eine signifikante Verbesserung im Risikoprofil zu erwarten, vor allem mit dem Projektfortschritt auf Ebene des Gebäudeensembles in Wilhelmshaven. Entsprechende Verträge für den Flächenausbau und Revitalisierung sollen bis 2020 finalisiert werden. Weitere Immobilien in deutschen Mittel- und Oberzentren werden sukzessive erworben, die Investitonsphase soll bis Ende 2020 abgeschlossen werden. Während der Fondslaufzeit sollen keine Reinvestitionen in weitere Immobilienobjekte getätigt werden.

Die generellen Hinweise beim Erwerb eines AIF, insbesondere das Risiko des Totalverlusts, sind zu beachten.

Rating Historie

Analysen

DEXTRO Stabilitätsanalyse DSA mit Risikoeinstufung (Update Rating I)

DEXTRO Plausibilitätsprüfung (verfügbar für verifizierte Benutzer der DEXTRO Analyse Plattform dextroratings.de)

DEXTRO Group Germany GmbH

Robert-Bosch-Straße 7, 64293 Darmstadt

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